Terrassenüberdachung genehmigungsfrei? Was in Bayern wirklich gilt

Eine Terrassenüberdachung verlängert die Freiluftsaison um Monate: Frühstück im Freien trotz Nieselregen, Grillabende ohne Blick auf die Wetter-App. Bevor es losgeht, stellen uns Kundinnen und Kunden zwischen Passau, Pfarrkirchen und Mühldorf fast immer dieselbe Frage: „Brauche ich dafür eine Baugenehmigung?“

Die gute Nachricht: In Bayern ist eine Terrassenüberdachung in vielen Fällen genehmigungsfrei. Die weniger bekannte Nachricht: „Genehmigungsfrei“ heißt nicht „regelfrei“. Wir erklären Ihnen, was die Bayerische Bauordnung (BayBO) aktuell vorsieht und worauf Sie achten sollten.

Was die Bayerische Bauordnung sagt

Maßgeblich ist Art. 57 BayBO, die Liste der sogenannten verfahrensfreien Bauvorhaben. Dort heißt es in Absatz 1 Nr. 1 Buchstabe g sinngemäß: Verfahrensfrei sind Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m².

Neu seit 2025: Die 3-Meter-Grenze ist weggefallen

Früher kam eine zweite Bedingung hinzu: Die Überdachung durfte zusätzlich höchstens 3 Meter tief sein. Mit dem „Ersten Modernisierungsgesetz Bayern“ wurde diese Tiefenbegrenzung gestrichen, die Änderung gilt seit dem 1. Januar 2025. Heute zählt für die Verfahrensfreiheit nur noch die Fläche.

Ein Beispiel: Eine Überdachung mit 6 Metern Breite und 4 Metern Tiefe hat 24 m² und fällt damit grundsätzlich unter die Regel. Viele Ratgeber im Internet nennen die 3-Meter-Grenze übrigens noch, sie ist aber nicht mehr aktuell.

Was „verfahrensfrei“ bedeutet

Verfahrensfrei heißt: Sie müssen keinen Bauantrag stellen und keine Baugenehmigung abwarten. Es bedeutet aber nicht, dass keine Vorschriften gelten. Art. 55 Abs. 2 BayBO stellt ausdrücklich klar, dass auch verfahrensfreie Vorhaben alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen einhalten müssen. Die Verantwortung dafür liegt bei Ihnen als Bauherr.

Und der Wintergarten?

Hier wird es anders. Die Ausnahme gilt für Terrassenüberdachungen, also für ein Dach über der Terrasse, das seitlich weitgehend offen ist. Ein Wintergarten, auch ein unbeheizter Kaltwintergarten, ist rundum geschlossen und wird in aller Regel als Anbau an das Wohnhaus behandelt. Er fällt nicht unter die 30-m²-Regel und braucht meist eine Baugenehmigung. Eine Grauzone kann entstehen, wenn eine Terrassenüberdachung nachträglich seitlich mit Glaselementen oder Ganzglas-Schiebeanlagen geschlossen wird. Je nach Ausführung kann aus der Überdachung dann baurechtlich ein Wintergarten werden. Wie das im Einzelfall bewertet wird, sollten Sie vorab mit dem Bauamt klären.

Diese Regeln gelten trotzdem

Abstandsflächen (Art. 6 BayBO)

Vor Außenwänden von Gebäuden müssen Abstandsflächen eingehalten werden, in der Regel 0,4 H, mindestens aber 3 Meter zur Grundstücksgrenze. Wer näher an den Nachbarn heran oder direkt an die Grenze bauen möchte, sollte das unbedingt vorab mit dem Bauamt abstimmen. Häufig sind dann eine Abweichung und die schriftliche Zustimmung des Nachbarn nötig. In der Landeshauptstadt München gelten teils größere Abstandsflächen.

Bebauungsplan und örtliche Satzungen

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, müssen Sie dessen Festsetzungen einhalten, etwa Baugrenzen, Dachform oder Gestaltungsvorgaben. Auch Gestaltungssatzungen der Gemeinde können eine Rolle spielen. Weicht Ihr Vorhaben davon ab, ist ein eigener Antrag auf Abweichung bzw. Befreiung nötig, auch wenn die Überdachung selbst verfahrensfrei wäre.

Denkmalschutz

Ist Ihr Haus ein Baudenkmal, brauchen Veränderungen eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis. In der Nähe von Baudenkmälern sind Terrassenüberdachungen nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz nur dann erlaubnisfrei, wenn sie vom öffentlichen Raum aus nicht sichtbar sind. In historischen Ortskernen lohnt sich daher eine kurze Nachfrage.

Nachbarrecht

Neben dem öffentlichen Baurecht gibt es das private Nachbarrecht. Achten Sie zum Beispiel darauf, dass Regenwasser von Ihrem Dach auf dem eigenen Grundstück abgeleitet wird. Ein offenes Gespräch mit den Nachbarn vor Baubeginn erspart oft späteren Ärger.

Statik und Schneelast

Auch ohne Bauantrag muss Ihre Überdachung standsicher sein. Gerade in Niederbayern und Oberbayern spielen Schneelasten eine wichtige Rolle, die je nach Standort und Höhenlage unterschiedlich ausfallen. Profile, Glasstärke und Befestigung müssen darauf ausgelegt sein. Bei AMS planen wir jede Überdachung passend zu Ihrem Standort. Eine Statik und, falls nötig, den Bauantrag übernehmen wir auf Wunsch für Sie.

Kurz-Checkliste: Ist meine Terrassenüberdachung genehmigungsfrei?

• Fläche: Ist die überdachte Fläche höchstens 30 m² groß?

• Bauart: Bleibt die Überdachung seitlich offen, also kein geschlossener Wintergarten?

• Abstand: Werden die Abstandsflächen eingehalten, in der Regel mindestens 3 Meter zur Grenze?

• Bebauungsplan: Gibt es einen Bebauungsplan oder eine Satzung, und passt das Vorhaben dazu?

• Denkmal: Ist das Haus ein Baudenkmal oder steht ein Baudenkmal in der Nähe?

• Lage: Liegt das Grundstück außerhalb des Ortes, etwa als Einzelanwesen? Dann besonders sorgfältig prüfen lassen.

• Statik: Ist die Konstruktion für die Schneelast an Ihrem Standort ausgelegt?

Wenn Sie bei einem Punkt unsicher sind: Fragen Sie beim zuständigen Bauamt nach, das ist in der Regel das Landratsamt, in der Stadt Passau die Stadtverwaltung.

Häufige Fragen

Wie groß darf eine Terrassenüberdachung in Bayern ohne Genehmigung sein?

Nach Art. 57 BayBO sind Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² verfahrensfrei. Eine zusätzliche Begrenzung der Tiefe gibt es seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr.

Brauche ich für einen Kaltwintergarten eine Baugenehmigung?

In den meisten Fällen ja. Ein rundum verglaster Wintergarten gilt nicht als Terrassenüberdachung und ist deshalb nicht von der 30-m²-Regel erfasst. Klären Sie das am besten frühzeitig mit dem Bauamt. Den Bauantrag können wir auf Wunsch für Sie vorbereiten.

Was passiert, wenn ich größer als 30 m² baue?

Dann ist die Überdachung nicht mehr verfahrensfrei. In der Regel brauchen Sie vor Baubeginn eine Baugenehmigung. Welches Verfahren genau gilt, sagt Ihnen das Bauamt. Wer ohne erforderliche Genehmigung baut, riskiert Ärger mit der Bauaufsicht, im schlimmsten Fall bis hin zum Rückbau.

Darf ich eine Markise unter oder auf der Überdachung nachrüsten?

Markisen zählen nach Art. 57 BayBO zu den unbedeutenden Anlagen und sind grundsätzlich verfahrensfrei. Unter- und Aufdachmarkisen sowie Senkrechtmarkisen lassen sich gut in eine Überdachung integrieren. Bei Senkrechtmarkisen sowie Glas-Schiebeanlagen sollten Sie aber im Blick behalten, dass die Überdachung dadurch nicht zum geschlossenen Wintergarten wird.

Ihr Partner für Terrassenüberdachungen in Südostbayern

Seit 2018 plant und baut AMS Terrassenüberdachung & Wintergarten aus Kößlarn maßgefertigte Überdachungen und Wintergärten aus Aluminium und Glas, von den Modellreihen Premium und Exclusive bis zum Flachdach-System Cubo. Dazu kommen Markisen und Ganzglas-Schiebeanlagen. Planung, Statik und Bauantrag auf Wunsch sowie die Montage erhalten Sie bei uns aus einer Hand.

Wir sind für Sie im Landkreis Passau, im Rottal rund um Pfarrkirchen, Rotthalmünster und Eggenfelden, in Altötting und Mühldorf sowie im Münchner Osten bis Poing unterwegs.

Sie planen eine Terrassenüberdachung? Vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses Beratungsgespräch mit Aufmaß vor Ort. Rufen Sie Alen Bektasevic direkt an unter 0160 96854778, schreiben Sie an info@ams-ueberdachung.de oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihr Projekt!

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er gibt den Stand der Bayerischen Bauordnung zum Zeitpunkt der Veröffentlichung (Oktober 2026) wieder. Gesetze und örtliche Vorschriften können sich ändern. Verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Vorhaben erhalten Sie bei Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde.